郎静山

蓝鲸观察万科、绿城等住房企业内部结构“巨变”,调整“痛”显示

    随着近期房企2018年年报陆续披露,房企对2019年的整体规划、谋篇布局也逐渐浮出水面。在房地产行业发展历史上,从未有过一个时代,如近两年一样具有如此复杂的变化因素。随着楼市政策向“因城施策、分类调控”转变,房企也面临着巨大的考验。为应对复杂的市场形式,一些开发商开始选择“修炼内功”。今年以来,包括万科(SZ.00002)、碧桂园(HK.02007)、阳光城(000671)(SZ.000671)、绿城中国(HK.03900)等房企,陆续披露企业在内部组织架构方面的调整动作。蓝鲸房产梳理发现、除了围绕营销工作而展开的架构调整之外,房企对各个业务板块的侧重出现新的变化。而这些经历调整与变化的房企,在所难免会迎来“阵痛期”。如何尽快打破重构新的内部结构,有效改善企业环境,成为他们当下最重要的事情。万科、绿城等多家房企内部“巨变”,部分房企历减员“阵痛”随着房地产企业的规模化发展,组织架构的设置对房企经营效率的影响越来越大。据蓝鲸房产不完全统计,自2018年下半年以来,包括万科、碧桂园、绿城在内的12家房企,悄然开启了对内部架构的调整和重塑。下载APP 阅读本文更深度报道从时间节点上来看,房企的这波架构调整早在2018年下半年就已经开始,随着近期年报季披露发展策略,企业内部“修整”动作频频曝光。其中,万科作为行业代表企业之一,近期曝出的一份调整后的组织架构图,成为业界研究对象。2018年9月,万科对内宣布调整总部组织架构,撤销万科集团总部部门设置,成立三大中心:事业发展中心、管理中心、支持中心。据一位知情人士透露,万科内部架构调整之后各部门的职权范围会更加明确,这种扁平化的改变对企业而言执行力会更强。另一位行业龙头房企碧桂园,在今年3月份集团会议中宣布,对总部组织架构的优化调整。通过组织优化、人员向区域下沉,来拆除部门墙。据接近碧桂园的知情人士向蓝鲸房产透露,早在春节前,碧桂园就开始着手梳理内部架构,估计这次调整会持续到今年6月份,届时将进行到第三阶段,也会对此前的组织优化、授权、流程优化情况进行回顾检查。碧桂园方面也回复蓝鲸房产表示,这是匹配公司战略升级进行的有计划的组织能力提升工作,并非突发、或临时操作。与此同时,绿城中国、融信中国(HK.03301)等千亿级房企的调整也较为明显。2019年1月,绿城中国提出在“11+5”轻重布局基础上,优化组织架构,调整为“8+3”。将16家子公司整合缩减为11家。与此同时,新成立4个事业部;2018年11月,融信将原来的“集团-区域-项目”管控调整为“集团-事业部-城市公司”三级管控。对于房企这波内部调整动作,业内人士给出积极评价。苏宁金融研究院特约研究员江翰向蓝鲸房产指出,2019年的房地产市场与前几年的情形已经大不相同。对于房企来说,房企将面临较大的市场压力,架构调整正是为适应新形势的谋变之举。蓝鲸房产梳理发现,房企这轮架构调整,“降成本、优管理,提效益”成为其重要思路。如碧桂园将总部部门精简合并的比例将近一半,以后将更聚焦管理职能;万科放弃金字塔形管理结构,转变为以“人和任务”为导向的管理模式,职责更加明确;招商蛇口(SZ.001979)在2018年5月也进行了一次调整,将原来的16个部门合并调整为8个部门,部门领导重新竞聘上岗,目的就是为“降低成本,提高效率”。此外,包括绿地控股(600606)(SH.600606)、新城控股(SH.601155)等房企的架构调整,则更多体现出企业在业务方向的探索。如绿地宣布通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年的发展,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。2018年底,新城控股新成立营销公司,由集团副总裁郭楠楠为总经理,统一管理住宅开发事业部和商业开发事业部项目营销工作。但值得关注的是,与企业架构调整相伴随的是人员流动的“阵痛”,亦无法回避。如2018年10月提出建设三大产业集团的绿地集团,以及2018年末提出“精总部强区域”的正荣地产(HK.06158),分别出现裁员、高层人事频繁调整的问题。碧桂园、阳光城谋“区域扩张”,万科聚焦“基本盘”蓝鲸房产梳理发现,虽然企业在“优化机构”目标一致,但具体打法上明显不同。是收权还是放权,是聚焦主业还是谋求多元?都折射出企业对市场的判断和定位。从万科的新架构来看,通过三大中心的设置,消减了以往平级部门的隔阂与约束,增加了集团的权威性和约束力。而对于一线公司的发展,万科曾在去年媒体沟通会上表示,会在战略、品牌、融资、研发和流程上给予大力支持。同时在投资、财务管控、人事这三个方面对一线公司进行管控。这展示出万科强管控,严收敛的姿态。而碧桂园最新的组织架构调整则聚焦在“总部精干高效”、“成熟区域大区化试点”、“成熟城市公司区域化”这三个方面。碧桂园方面回复蓝鲸房产表示,未来将进一步下放总部权限,精简业务流程。据上述接近碧桂园的知情人士进一步向蓝鲸房产透露,“碧桂园的总部以后应该更聚焦管理职能,区域则会做大做强”。上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出,某一方面来讲,给区域公司充分放权,减少决策流程,可以有效提升拿地等方面的决策效率,不排除企业继续做大规模的可能。明源地产研究院的一份报告指出,碧桂园通过“大将轮调、骨干上前线”方式进行的“大练兵”,既能帮助实现公司业绩的持续增长,又能为迎接未来的挑战做好准备,进而增大企业转型成功率。碧桂园的调整思路不乏追随者。在4月12日阳光城(SZ.000671)举办的一场交流会上,阳光城副总裁吴建斌透露,“今年年初以来,阳光城将集团现有的30个区域公司划分成三种类型:A级区域、 B级区域、C级区域。A类区域就像是独立的公司,区域总经理可以不请示、不汇报,希望裂变出多个阳光城。”他进一步强调,现在要充分授权,A级区域可以向集团提出各种要求,人、财、物三方面的资源全部给到。“当前很多房企业绩提升的压力很大,区域市场也面临很大压力。”严跃进分析认为,通过放权,可以让企业更为灵活地应对市场的变动和政策调整。不可否认的是,来自传统房地产市场“下行”压力,已经深入影响到企业战略和布局。而从目前情形而言,各企业对房地产市场的预判也不尽相同。房企开启的新一轮架构调整,又将把房企和行业带向何方?唯一可以确定的是,在诸多不确定因素之下,房地产行业也将变得不再纯粹,单纯以开发商角色继续前行的企业或越来越少。(zhangxuexin@lanjinger.com)

    

    

     (责任编辑:李佳佳 HN153)

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